Warum eine Zahl Marktkenntnis braucht, und Marktkenntnis Zahlen
Jede Einschätzung der CE Immo Group beginnt bei beurkundeten Kaufverträgen: in Wels 2.338 Euro je Quadratmeter für eine Eigentumswohnung, aus 318 Verträgen mit geprüfter Flächenangabe. Dass eine Zahl rechnerisch stimmt, heißt noch nicht, dass sie den Markt beschreibt, und dafür braucht es einen Menschen, der den Bezirk kennt. Umgekehrt legt das Zählen Befunde frei, auf die kein Marktgefühl kommt: Im Bezirk Wels-Land werden je Quadratmeter 2.967 Euro bezahlt, 629 Euro mehr als in der Stadt.
Eine Datenbank rechnet, was man ihr gibt. Sie weiß nicht, ob hinter zehn Kaufverträgen zehn Verkäufer stehen oder ein Bauträger, der einen fertigen Bauabschnitt abverkauft. Deshalb geht bei uns keine Zahl hinaus, die nicht ein Mensch gegen das gelesen hat, was er im Bezirk sieht.
Das ist die eine Richtung. Die andere wiegt genauso schwer: Wer zählt, findet Dinge, auf die kein Gefühl kommt. Beides steht in diesem Beitrag, der Fall zuerst.
Eine Gemeinde an der Spitze, die dort nicht hingehörte
Für die Gemeindeauswertung unseres Bestands gab es eine erste Fassung. Darin stand eine Umlandgemeinde an der Spitze, vor der größeren Nachbarstadt. An der Rechnung war nichts auszusetzen: beurkundete Kaufverträge, geprüfte Flächen, saubere Sortierung.
So die Reaktion von Ing. Christoph Eiber, MBA, Immobilientreuhänder und seit 18 Jahren in der Region im Geschäft, auf die fertige Tabelle. Dazu der Satz, der die Arbeitsteilung in einem Halbsatz beschreibt: „Ich kenne die Daten nicht, aber den Markt."
Eine solche Zahl geht zurück in die Prüfung.
Zwei naheliegende Erklärungen, und beide waren falsch
Der erste Verdacht fällt immer auf einen einzelnen teuren Verkauf. Er war falsch, und zwar aus einem technischen Grund: Ausgewiesen wird der Median, also der Wert in der Mitte aller Verträge. Ein Ausreißer nach oben verschiebt den Durchschnitt, den Median rührt er nicht an. Wer mit Medianen arbeitet, hat dieses Problem bereits gelöst.
Der zweite Verdacht war der Größenmix. Sehr kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter deutlich mehr als sehr große, und ein Ort mit vielen Kleinwohnungen bekommt damit einen höheren Quadratmeterpreis. Wie weit die Ränder auseinanderliegen, zeigt der Welser Bestand: bis 50 Quadratmeter 2.730 Euro je Quadratmeter aus 59 Verträgen, über 90 Quadratmeter 1.963 Euro aus 77. Nur: Die Wohnungen in der Spitzengemeinde sind im Mittel größer als die in der Nachbarstadt, nicht kleiner. Der Größenmix hätte den Wert also drücken müssen, nicht heben.
Was tatsächlich dahinter lag
Sichtbar wurde es erst, als die Verträge hinter der Zahl einzeln aufgeschlagen wurden. Sie gehören zu einem einzigen Bauvorhaben: Erstverkäufe desselben Abschnitts, alle zu Neubaupreisen, verteilt über wenige Monate.
Das ist kein Wohnungsmarkt, das ist ein Bauträger beim Abverkauf. Gerechnet war die Zahl richtig. Sie beschreibt den Abverkauf eines Neubaus und nicht den Wohnungsmarkt des Ortes. Nimmt man die Erstverkäufe heraus, bleibt für die Gemeinde kein Vorsprung gegenüber der Nachbarstadt.
Dass dort gebaut und zu Neubaupreisen verkauft wird, ist nichts gegen den Ort, im Gegenteil.
Drei Regeln, die daraus geworden sind
Ein geprüfter Einzelfall hilft einmal. Aus diesem wurden drei Regeln, die für jede Zahl gelten, bevor sie überhaupt in einer Tabelle landet:
- Jede Zahl aus demselben Zeitfenster. Stadt, Bezirk und Gemeinde werden ab dem Jahrgang 2024 gerechnet, ohne Ausnahme. Wer da verschiebt, vergleicht Jahrgänge und meint Orte.
- Ein eigenes Band je Objektart. Bei Eigentumswohnungen zählt, was zwischen 500 und 15.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegt. Alles außerhalb ist so gut wie nie ein Marktverkauf: eine Übertragung innerhalb der Familie, ein Anteilsverkauf, ein verrutschtes Flächenmaß.
- Höchstens drei Verträge je Gebäude, und mindestens 30 Verträge aus mindestens 25 verschiedenen Gebäuden. Damit kann der Abverkauf eines einzelnen Bauabschnitts eine Gemeindezahl nicht mehr bestimmen.
Die Hürde ist streng, und sie ist es mit Absicht.
Die andere Richtung: was das Zählen dazulegt
Bis hierher hat Marktkenntnis eine Zahl zurückgeholt. Jetzt umgekehrt. Drei Befunde aus dem geprüften Bestand, jeder mit seiner Fallzahl, und keiner davon kommt aus einem Gefühl heraus.
Eine Gemeinde, in der zwei Märkte nebeneinander laufen
| Gemeinde | Mitte | unteres Viertel | oberes Viertel |
|---|---|---|---|
| Marchtrenk | 2.783 | 2.406 | 3.607 |
Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.
Marchtrenk nimmt die Hürde: 2.783 Euro je Quadratmeter aus 51 Verträgen in 37 verschiedenen Gebäuden. Auffällig daran ist zweierlei. Der Wert liegt über dem der Stadt Wels und 184 Euro unter dem des ganzen Bezirks. Und zwischen dem unteren Viertel mit 2.406 Euro und dem oberen mit 3.607 Euro liegen 1.201 Euro, innerhalb einer einzigen Gemeinde. Zwischen Stadt und Bezirk liegen 629.
Auf die Erklärung kommt keine Regel. Sie kam von Christoph Eiber, beim Blick auf die fertige Zahl:
Gemeint sind zwei Straßenzüge, ein großer Wohnbau aus dem Jahr 1979, nach seiner Schätzung rund 30 Prozent aller Wohnungen der Gemeinde. Der übrige Wohnungsbestand des Ortes ist überwiegend jung.
Nachgezählt trägt der Hinweis weiter, als die Schätzung versprochen hat. Von den 51 Verträgen hinter der Marchtrenker Zahl stammen 25 aus diesen zwei Straßenzügen, also rund die Hälfte. Rund 30 Prozent des Bestands erzeugen die Hälfte der Kaufverträge: Die Anlage wechselt deutlich häufiger den Besitzer als der Rest des Ortes.
Und die beiden Gruppen liegen weit auseinander. In den zwei Straßenzügen liegt die Mitte bei 2.500 Euro je Quadratmeter aus 25 Verträgen, bei typisch 72 Quadratmetern Wohnfläche. Im übrigen Ortsgebiet sind es 3.466 Euro aus 26 Verträgen bei 82 Quadratmetern. Das sind 966 Euro Abstand, und damit ist auch die Spanne der Gemeinde erklärt: Die beiden Viertelwerte in der Tabelle oben markieren nicht zwei Enden eines Marktes, sondern zwei Märkte.
Für die Gemeindezahl heißt das, dass sie keine der beiden Gruppen beschreibt. Wer in der Anlage wohnt und mit 2.783 Euro rechnet, rechnet sich um gut 11 Prozent zu reich. Wer daneben wohnt, um knapp 20 Prozent zu arm. Beides ist ein eigener Markt mit eigenen Käufern: hier Eigentum zum Einstiegspreis, dort Neubau mit aktueller Haustechnik. Fachlich ist das die Regel. Junger Bestand bringt je Quadratmeter mehr. Deshalb fragen wir bei jeder Wohnung zuerst nach dem Haus und dann nach dem Ort.
Das Umland liegt über der Stadt
| Objektart | Gebiet | Kaufpreis | Verträge Kaufpreis | je m² | Verträge je m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Wels | 170.000 | 465 | 2.338 | 318 |
| Eigentumswohnung | Wels-Land | 250.000 | 211 | 2.967 | 106 |
Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.
Für Eigentumswohnungen in der Stadt Wels liegt die Mitte der beurkundeten Kaufpreise bei 170.000 Euro aus 465 Verträgen, im Bezirk Wels-Land bei 250.000 Euro aus 211 Verträgen. Das sind 80.000 Euro Abstand, und der höhere Wert steht draußen. Je Quadratmeter zeigt es in dieselbe Richtung: 2.338 Euro aus 318 Verträgen mit geprüfter Fläche in der Stadt gegen 2.967 Euro aus 106 im Bezirk, also 629 Euro.
Das ist der deutlichste Befund im ganzen Welser Bestand, und er läuft in beiden Maßen gegen die Erwartung. Dahinter stehen zwei verschiedene Bestände. In Wels wechselt ein über Jahrzehnte gewachsener Bestand den Besitzer, von der Altbauwohnung im Zentrum über die Siedlungsbauten der Nachkriegsjahrzehnte bis zu den ehemals gemeinnützigen Wohnungen. In den Wachstumsgemeinden entlang der Bahn und der Autobahn wird überwiegend junger Bestand verkauft.
Für einen Eigentümer in Wels heißt das: Die Bezirkszahl ist nicht seine Vergleichsgrundlage. Wer sie heranzieht, rechnet den Neubau der Nachbargemeinde in seine Bestandswohnung ein. Im Umland gilt es umgekehrt: Wer dort nur die Stadtzahl kennt, setzt seine Wohnung zu billig an.
Die Größenkurve dreht sich an der Stadtgrenze
| Wels | Wels-Land | |
|---|---|---|
| bis 50 m² | 2.730 | 2.615 |
| 50 bis 70 m² | 2.337 | 3.318 |
| 70 bis 90 m² | 2.337 | 3.100 |
| über 90 m² | 1.963 | 2.856 |
Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.
In Wels stimmt die Faustregel, dass der Quadratmeter umso mehr kostet, je kleiner die Wohnung ist. Bad, Küche und Anschlüsse werden unabhängig von der Fläche bezahlt. Die Reihe beginnt bei 2.730 Euro bis 50 Quadratmeter (59 Verträge). In der Mitte stehen zweimal 2.337 Euro, für 50 bis 70 Quadratmeter (79) und für 70 bis 90 (103). Über 90 Quadratmeter sind es 1.963 Euro (77). Von der kleinsten zur größten Klasse sind das 767 Euro nach unten.
Im Bezirk ringsum gilt die Regel nicht. Dort ist die kleinste Klasse die günstigste, mit 2.615 Euro bis 50 Quadratmeter (20 Verträge). Darüber stehen 3.318 Euro für 50 bis 70 Quadratmeter (18), 3.100 Euro für 70 bis 90 (40) und 2.856 Euro über 90 Quadratmeter (28). Auch die größte Klasse liegt damit noch 241 Euro über der kleinsten.
Wer die Welser Faustregel auf eine Wohnung in Marchtrenk, Buchkirchen oder Gunskirchen anwendet, setzt die Fläche als Abschlag an, wo der Markt sie aufschlägt. Bei einer großen Wohnung im Umland entscheidet genau das über den Angebotspreis.
Haus und Grundstück: die amtlichen Reihen
Für Einfamilienhäuser und unbebauten Baugrund sind die amtlichen Preisreihen die Quelle. Sie stehen vollständig in zwei eigenen Beiträgen: die Häuser in Hauspreise Wels, der Baugrund samt allen Gemeinden des Umlands in Grundstückspreise Wels.
Das hat einen bewertungstechnischen Grund. Beim unbebauten Grundstück wird die Lage bezahlt, mehr steht nicht darauf. Beim bebauten Objekt wird mit dem Grund das Gebäude bezahlt, und was darauf steht, wiegt schwerer als die Adresse: Baujahr, Zustand, Haustechnik, Energiekennzahl. Deshalb wird ein Einfamilienhaus über den Sachwert hergeleitet, also über Grund und Gebäude getrennt und mit dem Alter des Gebäudes gerechnet. Ein Quadratmeterpreis aus der Nachbarschaft trägt hier nicht.
Was ein Online-Rechner davon nicht sieht
Wer online einen Wert ablesen will, bekommt die Verzerrungen ungefiltert mitgeliefert. Vier Unterschiede, die in Rohdaten gleich aussehen und wirtschaftlich nichts miteinander zu tun haben:
- Neubau gegen Bestand. Erstbezug, aktuelle Haustechnik und eine bessere Energiekennzahl gegen eine Wohnung mit Geschichte. In Marchtrenk stehen diese beiden Welten 966 Euro je Quadratmeter auseinander.
- Erstverkauf gegen Wiederverkauf. Im Bauträgerpreis stecken Werbung, Musterwohnung und Fertigstellungsrisiko des Projekts. Beim Wiederverkauf verkauft ein Eigentümer eine gebrauchte Wohnung.
- Anteilsübertragung gegen Marktverkauf. Ein Hälfteanteil zwischen Geschwistern ist ein Vertrag wie jeder andere, nur eben kein Preis, den jemand am Markt geboten hat.
- Jahrgang gegen Jahrgang. Wer einen alten Vertrag gegen einen aktuellen stellt, vergleicht zwei Marktlagen und nennt das Lage.
Ein Rechner sortiert nach Postleitzahl und Quadratmeter. Ob die Verträge hinter seiner Zahl zur Immobilie passen, um die es gerade geht, prüft er nicht.
Mehr zu den Wohnungspreisen steht in Wohnungspreise Wels, die ganze Preisübersicht in Kaufpreise Wels, die Gemeindewerte für das Umland in Immobilienbewertung Wels-Land und die Entwicklung der Quadratmeterpreise in Quadratmeterpreis Wels.
Erfahrung mit allen technischen Möglichkeiten
Die beiden Hälften dieses Beitrags brauchen sich. Keine Datenbank hätte von sich aus gemeldet, dass eine Gemeindezahl den Abverkauf eines Neubaus beschreibt. Und kein Marktgefühl bringt hervor, dass das Umland je Quadratmeter 629 Euro über der Stadt liegt und dass die Größenkurve an der Stadtgrenze dreht.
Der Marchtrenk-Fall zeigt beide Richtungen in einem. Der Hinweis auf die zwei Straßenzüge kam von einem Menschen, der den Ort kennt. Zur Zahl wurde er erst durch das Nachzählen, und dabei ist mehr herausgekommen, als der Hinweis versprochen hat. Rund die Hälfte der Verträge hinter der Gemeindezahl stammt aus diesen zwei Straßenzügen, und zwischen den beiden Beständen liegen 966 Euro je Quadratmeter.
Deshalb arbeiten wir mit beidem: mit 18 Jahren im Bezirk und mit einer eigenen Sammlung beurkundeter Kaufverträge, über dasselbe Zeitfenster gerechnet, Satz für Satz geprüft und selbst ausgewertet. Adressdaten, Grundstücksgrenzen und Widmung liegen bei uns neben den Verträgen, damit jede Vergleichsgruppe nachgerechnet werden kann.
Für Ihre Immobilie heißt das: Geprüft wird, welche Verträge zu ihr passen. Baujahr, Zustand, Lage in der Gemeinde, Erstbezug oder Wiederverkauf, vermietet oder leer. Was nicht passt, fliegt heraus, auch wenn es die Zahl schöner machen würde.
Das Ergebnis ist eine Marktpreiseinschätzung mit den Verträgen, auf denen sie beruht, und mit dem Preis, der im Verkauf tatsächlich erreichbar ist. Sie ersetzt kein Gutachten. Damit wird der Angebotspreis festgelegt.
Häufige Fragen
Warum weicht Ihre Zahl von einem Online-Rechner ab?
Ein Rechner nimmt alle Verträge einer Postleitzahl und mittelt sie. Wir sehen nach, welche davon zur Immobilie passen, und nehmen Erstverkäufe aus Neubauprojekten, Übertragungen in der Familie und fremde Jahrgänge heraus. In der Stadt Wels stehen dafür 465 beurkundete Kaufverträge über Eigentumswohnungen ab dem Jahrgang 2024 zur Verfügung, 318 davon mit geprüfter Flächenangabe. Der Kaufpreis wird aus allen 465 gebildet, der Quadratmeterwert aus diesen 318.
Ist das Umland wirklich teurer als die Stadt?
Ja, und zwar in beiden Maßen. Je Quadratmeter 2.967 Euro im Bezirk Wels-Land aus 106 Verträgen gegen 2.338 Euro in Wels aus 318. Beim Kaufpreis 250.000 Euro aus 211 Verträgen gegen 170.000 Euro aus 465. Dahinter stehen zwei verschiedene Bestände: Im Umland wird überwiegend junger Bestand verkauft, in der Stadt ein über Jahrzehnte gewachsener. Für eine Welser Bestandswohnung ist deshalb die Welser Zahl die Vergleichsgrundlage.
Rechnen Sie mit Durchschnittspreisen?
Nein, mit dem Median. Der Median ist der Wert in der Mitte: Die Hälfte der Verträge liegt darunter, die Hälfte darüber. Ein einzelner sehr teurer Verkauf hebt den Durchschnitt, den Median lässt er unberührt. Dazu weisen wir das untere und das obere Viertel aus, weil die Spanne oft mehr sagt als die Mitte.
Was ist meine Wohnung in Marchtrenk wert?
Für Marchtrenk weisen wir 2.783 Euro je Quadratmeter aus, aus 51 Verträgen in 37 verschiedenen Gebäuden, das untere Viertel bei 2.406 Euro und das obere bei 3.607 Euro. Welche Hälfte dieser Spanne für Ihre Wohnung gilt, entscheidet das Haus und nicht die Gemeinde: Im älteren Geschosswohnbau liegt die Mitte bei 2.500 Euro je Quadratmeter, im übrigen Ortsgebiet bei 3.466 Euro. Deshalb beginnt die Einschätzung beim Objekt.
Warum steht meine Gemeinde nicht in der Tabelle?
Eine Gemeindezahl weisen wir erst aus, wenn mindestens 30 Verträge aus mindestens 25 verschiedenen Gebäuden vorliegen, höchstens drei je Gebäude. Für Ihre Immobilie heißt das nichts: Dort wird aus den Verträgen im Umfeld hergeleitet und einzeln geprüft, und genau so entsteht die Zahl auch dann, wenn die Gemeinde in der Tabelle steht.
Wie bewerten Sie ein Haus oder ein Grundstück?
Beim Einfamilienhaus über den Sachwert: Grundstückswert plus Bauwert abzüglich Alterswertminderung. Beim unbebauten Baugrund über die Lage. Die Zahlengrundlage dafür sind die amtlichen Reihen, nachzulesen in Hauspreise Wels und Grundstückspreise Wels.
Im Nachbarhaus wurde neu gebaut, gilt der Preis auch für meine Wohnung?
Nur als Obergrenze. Ein Erstbezug bringt Gewährleistung, aktuelle Haustechnik und meist eine bessere Energiekennzahl mit, und im Bauträgerpreis stecken die Vermarktungskosten des Projekts. Beides gehört nicht in den Preis einer Bestandswohnung.
Woher kommen die Zahlen?
Aus beurkundeten Kaufverträgen, über Jahre zusammengetragen und laufend ergänzt. Veröffentlicht werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Kaufpreise bleiben, wo sie hingehören.
Was kostet die Einschätzung?
Nichts. Sie bekommen die Zahl, die Verträge dahinter und eine Empfehlung zur Preisstrategie, ohne Verpflichtung und ohne Auftrag.