Kaufpreise Wels und Wels-Land: was wirklich bezahlt wird
Im Bezirk Wels-Land wird je Quadratmeter mehr bezahlt als in der Stadt: 2.967 gegen 2.338 Euro, beides aus beurkundeten Kaufverträgen ab dem Jahrgang 2024. Beim Gesamtpreis liegen 80.000 Euro dazwischen, 250.000 Euro im Bezirk und 170.000 in Wels. Wer eine Welser Wohnung am Umlandwert misst, misst sie am falschen Markt.
Zwischen Wels und Wels-Land liegen beim Quadratmeter 629 Euro, und zwar zugunsten des Umlands. In keinem Portal steht das so, weil Portale mit Inseratspreisen rechnen. In den Kaufverträgen steht es.
Diese Verträge tragen wir selbst zusammen, Satz für Satz geprüft. Für das Stadtgebiet Wels liegen 465 beurkundete Kaufverträge über Eigentumswohnungen in der Sammlung, für den Bezirk Wels-Land 211. Gerechnet wird aus den Jahrgängen ab 2024, für jedes Gebiet aus derselben Zeitspanne. So vergleicht ein Stadt-Umland-Vergleich zwei Märkte und keine zwei Jahresmischungen.
Ausgewiesen wird die Mitte, der Median. Die Hälfte der Verträge liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein Durchschnitt würde von einzelnen großen Abschlüssen nach oben gezogen, die Mitte tut das nicht. Zu jeder Zahl steht die Fallzahl, und jeder Quadratmeterwert rechnet aus Verträgen mit ausgewiesener Wohnfläche: 318 in der Stadt, 106 im Bezirk.
Die Übersicht: Stadt und Bezirk
| Objektart | Gebiet | Kaufpreis | Verträge Kaufpreis | je m² | Verträge je m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Wels | 170.000 | 465 | 2.338 | 318 |
| Eigentumswohnung | Wels-Land | 250.000 | 211 | 2.967 | 106 |
Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.
In Wels liegt die Mitte des Kaufpreises bei 170.000 Euro, im Bezirk Wels-Land bei 250.000. Je Quadratmeter sind es 2.338 Euro in der Stadt und 2.967 im Bezirk. Die Spalte Verträge Kaufpreis zählt die ausgewerteten Verträge des Gebiets, 465 und 211.
Breit ist die Spanne in beiden Gebieten. In Wels liegt das untere Viertel der Quadratmeterpreise bei 1.885 Euro, das obere bei 2.847. Im Bezirk sind es 2.309 und 3.715.
Das Umland liegt vorn, in beiden Zahlen
2.967 gegen 2.338 Euro je Quadratmeter: Das ist der auffälligste Befund im ganzen Bestand, 629 Euro Unterschied. Beim Gesamtpreis sind es 80.000 Euro, 250.000 gegen 170.000. Teurer je Quadratmeter und teurer in der Summe, beides in dieselbe Richtung.
Dahinter stehen zwei verschiedene Bestände. In Wels wechselt ein über Jahrzehnte gewachsener den Besitzer, von der Altbauwohnung im Zentrum über die Siedlungsbauten der Nachkriegsjahrzehnte bis zu den ehemals gemeinnützigen Wohnungen, die hier einen großen Teil des Bestands ausmachen. In den Wachstumsgemeinden entlang der Bahn und der Westautobahn wird überwiegend junger Bestand verkauft. Junger Bestand bringt je Quadratmeter mehr.
Ein Quadratmeterpreis trägt also mit, was gerade verkauft wurde. Für die eigene Wohnung zählt der Wert des Gebiets, in dem sie steht, und darunter die Klasse, in die sie fällt.
Nach Größe dreht sich die Reihe hinter der Stadtgrenze
| Wels | Wels-Land | |
|---|---|---|
| bis 50 m² | 2.730 | 2.615 |
| 50 bis 70 m² | 2.337 | 3.318 |
| 70 bis 90 m² | 2.337 | 3.100 |
| über 90 m² | 1.963 | 2.856 |
Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.
In Wels fällt der Quadratmeterpreis mit der Wohnungsgröße. 2.730 Euro bis 50 Quadratmeter aus 59 Verträgen. Dann 2.337 Euro bei 50 bis 70 Quadratmetern aus 79 Verträgen und derselbe Wert bei 70 bis 90 Quadratmetern aus 103. Über 90 Quadratmeter stehen 1.963 Euro aus 77 Verträgen. Zwischen der kleinsten und der größten Klasse liegen 767 Euro.
Bad, Küche und Anschlüsse werden unabhängig von der Fläche bezahlt, deshalb kostet die kleine Wohnung je Quadratmeter mehr.
Im Bezirk Wels-Land läuft die Reihe andersherum. Dort ist die kleinste Klasse die günstigste: 2.615 Euro bis 50 Quadratmeter aus 20 Verträgen. Darüber stehen 3.318 Euro bei 50 bis 70 Quadratmetern aus 18 Verträgen, 3.100 Euro bei 70 bis 90 Quadratmetern aus 40 und 2.856 Euro über 90 Quadratmetern aus 28.
Damit ist der Abstand zur Stadt nicht überall gleich groß. Am größten fällt er bei 50 bis 70 Quadratmetern aus, 981 Euro. In der kleinsten Klasse liegt Wels sogar vorn, 2.730 gegen 2.615 Euro.
Für eine große Welser Wohnung ist deshalb nicht der Stadtwert von 2.338 Euro die Bezugsgröße, sondern die 1.963 Euro ihrer Klasse. 375 Euro je Quadratmeter weniger, bei 100 Quadratmetern 37.500 Euro. Welche Rolle Baujahr und Freifläche dabei spielen, zeigen die amtlichen Werte in den Wohnungspreisen Wels.
Marchtrenk: 2.783 Euro und eine Spanne von 1.201 Euro
| Gemeinde | Mitte | unteres Viertel | oberes Viertel |
|---|---|---|---|
| Marchtrenk | 2.783 | 2.406 | 3.607 |
Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.
Nach einzelnen Gemeinden wird dort ausgewertet, wo genug Verträge aus genug verschiedenen Häusern zusammenkommen. Im Bezirk Wels-Land erfüllt das Marchtrenk: 51 Verträge aus 37 verschiedenen Gebäuden, Mitte 2.783 Euro je Quadratmeter. Das sind 445 Euro mehr als in der Stadt und 184 Euro weniger als im Bezirk.
Den Unterschied macht das Baujahr. Marchtrenk trägt zwei Bestände: große Wohnanlagen aus dem Baujahr 1979 und daneben laufend Neubau. Genau das zeigt die Spanne. Das untere Viertel der Marchtrenker Verträge liegt bei 2.406 Euro je Quadratmeter, das obere bei 3.607, also 1.201 Euro auseinander.
Innerhalb einer Gemeinde trägt das Baujahr damit mehr als die Postleitzahl. Wer seine Wohnung in die Spanne einordnen will, fängt beim Haus an und nicht beim Ortsnamen.
Was seit 2024 beurkundet wurde
In Wels liegt die Mitte des Kaufpreises 2024 bei 156.500 Euro aus 26 Verträgen. 2025 sind es 170.000 Euro aus 269 Verträgen, 2026 dann 167.000 Euro aus 170. Nach oben ging es damit von 2024 auf 2025, um 13.500 Euro. Seither liegt die Mitte dort.
Im Bezirk Wels-Land steht 2024 eine Mitte von 242.000 Euro aus 26 Verträgen, 2025 von 238.063 Euro aus 133 und 2026 von 261.000 Euro aus 52. Der Abstand zur Stadt wächst damit in diesem Jahr auf 94.000 Euro.
Amtliche Auswertungen erscheinen, wenn ein Jahr abgeschlossen und geprüft ist. Dafür reichen sie zehn Jahre zurück. Beides zusammen gelesen ergibt das genauere Bild, der Verlauf steht in den Immobilienpreisen Wels.
Haus und Baugrund: die amtlichen Reihen
Dieser Beitrag rechnet Eigentumswohnungen. Für Häuser und für Baugrundstücke sind die amtlichen Reihen die Quelle, mit Verlauf über zehn Jahre. Beim Baugrund reichen sie bis auf die einzelne Gemeinde hinunter, beim Haus auf den Bezirk: Hauspreise Wels und Grundstückspreise Wels, dazu Immobilienbewertung Wels-Land.
Beim Einfamilienhaus führt der Weg ohnehin über den Sachwert, also über Grundstückswert plus Bauwert abzüglich Alterswertminderung. Ein Quadratmeterpreis ist dort der schwächste Maßstab, weil Grundstück und Gebäude gemeinsam bezahlt werden und das Verhältnis der beiden von Fall zu Fall wechselt. Wie das gerechnet wird, steht im Quadratmeterpreis Wels.
Was das für einen Verkauf bedeutet
Über die Mitte fängt ein Preisgespräch an. In Wels liegen zwischen dem unteren und dem oberen Viertel 962 Euro je Quadratmeter, 1.885 gegen 2.847. Dazwischen liegt alles, was ein Objekt ausmacht: Geschoss und Lift, Freifläche, Zustand von Fenstern und Heizung, Betriebskosten, Rücklage, Widmung, ein laufender Mietvertrag.
Eine Vergleichswertbetrachtung ordnet Ihr Objekt in diese Spanne ein. Wir suchen die Verträge, die ihm nach Lage, Baujahr, Größe und Zustand am nächsten kommen, und rechnen von dort weiter. Das ist eine Markteinschätzung und ersetzt kein Gutachten. Für den Verkauf ist es die Zahl, die zählt, weil sie aus dem besteht, was Käufer in Wels und Wels-Land bezahlt haben.
Häufige Fragen
Was kostet eine Eigentumswohnung in Wels?
Die Mitte der beurkundeten Kaufpreise liegt bei 170.000 Euro, gerechnet aus 465 Verträgen. Je Quadratmeter sind es 2.338 Euro aus den 318 Verträgen mit ausgewiesener Wohnfläche. Das untere Viertel der Kaufpreise liegt bei 132.300 Euro, das obere bei 225.000.
Wo ist es teurer, Wels oder Wels-Land?
Im Bezirk, und das in beiden Zahlen. Je Quadratmeter 2.967 gegen 2.338 Euro, beim Gesamtpreis 250.000 gegen 170.000. In Wels wechselt ein über Jahrzehnte gewachsener Bestand den Besitzer, in den Wachstumsgemeinden ein überwiegend junger.
Sind kleine Wohnungen je Quadratmeter teurer?
In der Stadt ja: 2.730 Euro bis 50 Quadratmeter aus 59 Verträgen gegen 1.963 Euro über 90 Quadratmeter aus 77. Im Bezirk Wels-Land läuft es andersherum, dort liegt die kleinste Klasse mit 2.615 Euro aus 20 Verträgen am unteren Ende und 50 bis 70 Quadratmeter mit 3.318 Euro aus 18 Verträgen am oberen.
Was wird in Marchtrenk bezahlt?
2.783 Euro je Quadratmeter, gerechnet aus 51 Verträgen in 37 verschiedenen Gebäuden. Die Spanne reicht vom unteren Viertel mit 2.406 Euro bis zum oberen mit 3.607. Dahinter stehen zwei Bestände, Wohnanlagen aus dem Baujahr 1979 und Neubau.
Wie aktuell sind diese Kaufpreise?
Gerechnet wird aus den Jahrgängen ab 2024, bis in die Verträge des Jahres 2026, und für jedes Gebiet aus derselben Zeitspanne. In Wels liegt die Mitte 2026 bei 167.000 Euro aus 170 Verträgen, im Bezirk Wels-Land bei 261.000 Euro aus 52.
Warum liegen Inseratspreise höher als die Kaufpreise?
Weil ein Inserat eine Forderung ist und ein Kaufvertrag ein Ergebnis. Dazwischen liegt die Verhandlung. Wer seine Preisvorstellung an Inseraten ausrichtet, vergleicht sich mit Objekten, von denen er nicht weiß, ob sie überhaupt verkauft wurden.
Was ist mit Häusern und Baugrundstücken?
Dafür sind die amtlichen Reihen die Quelle, mit Verlauf über zehn Jahre, beim Baugrund je Gemeinde und beim Haus je Bezirk. Die Werte stehen in den Hauspreisen Wels und in den Grundstückspreisen Wels. Beim Einfamilienhaus führt der Weg über den Sachwert.
Woher kommen diese Kaufpreise?
Aus beurkundeten Kaufverträgen, Satz für Satz geprüft und selbst zusammengetragen. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von Verträgen. Einzelne Kaufpreise, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.