Immobilienpreise Wels: die Entwicklung von 2016 bis 2025
Zehn Jahre, drei Objektarten, eine Gegenprobe. Bauland in Wels hat sich um 88 Prozent verteuert, im Bezirk Grieskirchen sogar um 99, und die Baukosten sind in jedem einzelnen dieser zehn Jahre gestiegen, auch 2023, als die Immobilienpreise gefallen sind.
Über Immobilienpreise wird gerne mit Gefühl geredet: „Es geht wieder rauf“, „der Markt ist tot“, „warten zahlt sich aus“. Die amtlichen Reihen der Statistik Austria erlauben eine nüchternere Antwort, allerdings nur, wenn man weiß, wie sie gebaut sind. Der zweite Teil dieses Beitrags erklärt das, weil sonst die falschen Schlüsse herauskommen.
Alles auf einen Nenner gebracht
Euro je Quadratmeter Bauland und Euro je Quadratmeter Wohnfläche lassen sich nicht direkt vergleichen. Deshalb hier alle Reihen auf das Jahr 2016 = 100 gerechnet:
Die vierte Kurve ist die Gegenprobe: der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau. Er misst, was das Bauen selbst kostet, also Material und Lohn.
Was die Kurven zeigen
Bauland hat am stärksten zugelegt, und Wels stärker als Linz
Bauland ist das einzige der drei Güter, das sich nicht vermehren lässt. Ein Haus kann man bauen, eine Wohnung in ein Dachgeschoß setzen; Bauland entsteht nur noch durch Umwidmung.
Dass Wels prozentuell stärker zugelegt hat als Linz, ist ein Aufholeffekt und kein Zeichen dafür, dass Wels teurer geworden wäre als die Landeshauptstadt. Der absolute Abstand ist über zehn Jahre praktisch gleich geblieben, nur eben von einer niedrigeren Basis aus gerechnet.
Am deutlichsten ist dieser Effekt im weiteren Umland: Der Bezirk Grieskirchen hat sich fast verdoppelt. Wo der Quadratmeter 2016 unter 50 Euro gekostet hat, verdoppelt sich der Preis leichter als dort, wo er schon bei 200 lag.
| Bezirk | 2016 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Bezirk Wels | 176 | 332 | +88 % |
| Bezirk Wels-Land | 107 | 207 | +92 % |
| Bezirk Eferding | 82 | 138 | +70 % |
| Bezirk Grieskirchen | 47 | 94 | +99 % |
Bezirksdurchschnitt in Euro je m² Baugrundstück. Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
2023 war der Knick, 2024 und 2025 die Erholung
Der Bruch ist in den Reihen deutlich zu sehen und deckt sich mit dem, was im Verkaufsgespräch spürbar war. Zwei Dinge kamen zusammen: die KIM-Verordnung mit ihren strengeren Kreditvergaberegeln ab August 2022 und die Zinswende. Wer 2021 noch mit einem Prozent gerechnet hat, rechnete 2023 mit vier. Die monatliche Rate für dieselbe Wohnung stieg um die Hälfte, und ein Teil der Käufer fiel schlicht aus der Finanzierbarkeit.
Wels hat diese Phase vergleichsweise gut überstanden, und dafür gibt es einen strukturellen Grund: Wer sich Linz nicht mehr leisten kann, weicht aus. In einer Phase, in der Budgets knapp werden, profitiert der günstigere Standort im selben Wirtschaftsraum.
Die Baukosten haben den Rückgang nicht mitgemacht
Das ist der interessanteste Punkt der ganzen Auswertung.
| Jahr | Index | zum Vorjahr | seit 2016 |
|---|---|---|---|
| 2016 | 70,8 | – | +0,0 % |
| 2017 | 73,2 | +3,4 % | +3,4 % |
| 2018 | 75,3 | +2,9 % | +6,4 % |
| 2019 | 76,2 | +1,2 % | +7,6 % |
| 2020 | 76,8 | +0,8 % | +8,5 % |
| 2021 | 84,8 | +10,4 % | +19,8 % |
| 2022 | 93,4 | +10,1 % | +31,9 % |
| 2023 | 94,4 | +1,1 % | +33,3 % |
| 2024 | 97,8 | +3,6 % | +38,1 % |
| 2025 | 100,0 | +2,2 % | +41,2 % |
Statistik Austria, Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau, Jahresdurchschnitte. Bearbeitet: die Basen 2015, 2020 und 2025 zu einer Reihe verkettet (Basis 2025).
In zehn Jahren ist der Baukostenindex um gut 40 Prozent gestiegen, und zwar in jedem einzelnen Jahr. Kein Jahr mit einem Minus, auch 2023 nicht. Während also über fallende Immobilienpreise geschrieben wurde, ist das Errichten eines Hauses weiter teurer geworden.
Der wichtigste Vorbehalt: ein Jahrgang ist kein Jahr
Die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria sind gleitende Fünfjahresmittel. Der Wert für 2025 entsteht aus den Kaufverträgen der Jahre 2021 bis 2025, wobei die älteren auf das Preisniveau 2025 hochgerechnet werden. Das hat zwei Folgen, die man kennen muss:
- Die Reihe reagiert träge. Ein Wendepunkt am Markt erscheint in dieser Statistik ein bis zwei Jahre später. Wer 2023 im Verkauf stand, hat den Rückgang gespürt, bevor er in der Tabelle stand.
- Ein Rückgang im Jahrgang ist kein Preissturz. Wenn der Welser Wert von 323,7 auf 298,4 Euro fällt und im Jahr darauf wieder auf 332,1 steigt, hat sich nicht der Markt zweimal gedreht. Es hat sich das Fünfjahresfenster verschoben und damit die Zusammensetzung der ausgewerteten Verträge.
Für die Frage „wo stehen wir strukturell“ ist die Reihe gut. Für die Frage „was ist heute drin“ braucht es aktuelle Vergleichsobjekte und Kenntnis der laufenden Verhandlungen. Das sind Datenpunkte, die noch in keiner Statistik stehen, weil die Verträge erst unterschrieben werden.
Grundstücke: Stadt und Umland im Verlauf
Wohnungen und Häuser im Verlauf
Beide Reihen zeigen dasselbe Muster wie die Grundstücke, nur gedämpfter. Das ist plausibel: In einer Wohnung steckt der Grundanteil nur zu einem kleinen Teil, im Haus zu einem großen, im Grundstück zur Gänze. Je höher der Grundanteil, desto stärker der Ausschlag nach oben, und nach unten.
Und 2026?
Ehrlich gesagt: Die amtlichen Zahlen für 2026 gibt es erst Ende Mai 2027. Was wir aus der laufenden Vermittlung im Zentralraum sehen, ist ein Markt mit deutlich mehr Interessenten als 2023, aber mit preisbewussteren. Gut gelegene Objekte mit solidem energetischem Zustand verkaufen sich zügig. Bei sanierungsbedürftigen Objekten entscheidet der Ansatzpreis darüber, ob es sechs Wochen oder sechs Monate dauert.
Das führt zu dem Satz, den wir in fast jedem Erstgespräch sagen: Der teuerste Fehler beim Verkauf ist nicht ein Mangel am Objekt, sondern ein falscher Preis am Anfang. Ein Mangel, der bei der Prüfung auffällt, eingepreist wird und dem Käufer schriftlich bekannt ist, kostet einen Abschlag. Ein zu hoher Startpreis kostet die ersten sechs Wochen, und die sind die einzigen, in denen ein Objekt neu ist.
Häufige Fragen
Sind die Preise in Wels jetzt gestiegen oder gefallen?
Über zehn Jahre deutlich gestiegen, mit einer Delle rund um 2023 und einer Erholung danach. Für einzelne Objektarten und Lagen kann das Bild abweichen; die Reihen in diesem Beitrag sind Durchschnitte über den ganzen Bezirk.
Warum weichen die Zahlen von denen der Immobilienportale ab?
Die Statistik Austria wertet unterschriebene Kaufverträge aus, Portale zeigen Angebotspreise. Dazwischen liegt die Verhandlung, und in schwächeren Marktphasen wird die Lücke größer.
Holt Wels Linz preislich ein?
Prozentuell hat Wels aufgeholt, absolut ist der Abstand bei Bauland ziemlich konstant geblieben. Solange Linz Landeshauptstadt bleibt und Wels die günstigere Alternative im selben Wirtschaftsraum, wird der Abstand bestehen bleiben, aber er ist ein Vorteil für Wels, kein Nachteil.
Soll ich mit dem Verkauf warten, bis die Preise weiter steigen?
Das lässt sich nicht seriös vorhersagen, und wer es Ihnen verspricht, verkauft Ihnen etwas. Was sich rechnen lässt, sind die Kosten des Wartens: laufende Betriebskosten, Instandhaltung, entgangene Verzinsung des gebundenen Kapitals und bei einem leerstehenden Objekt die stille Verschlechterung. Diese Rechnung machen wir im Erstgespräch gerne mit Ihnen konkret.
Was ist der Baukostenindex und warum steht er hier?
Er misst, was der Bau eines Wohnhauses kostet, also Material und Löhne, ohne Grund und ohne Gewinn. Er steht hier, weil er die einzige Reihe ist, die unabhängig vom Immobilienmarkt läuft und damit zeigt, wie teuer die Alternative zum Kauf eines Bestandsobjekts geworden ist.