Quadratmeterpreis Wels: warum es die eine Zahl nicht gibt
Beim Quadratmeterpreis rechnen sich Eigentümer regelmäßig reich oder arm. Nicht, weil die Zahlen falsch wären, sondern weil drei verschiedene Flächen im Umlauf sind und die Spanne innerhalb von Wels größer ist als der Unterschied zwischen Wels und Linz.
„In Wels zahlt man rund 3.000 Euro den Quadratmeter.“ Solche Sätze stehen in Zeitungsartikeln, und sie sind nicht falsch. Sie sind nur nicht anwendbar. Denn bevor eine Quadratmeterzahl irgendetwas bedeutet, müssen drei Fragen geklärt sein: Welche Immobilie, welche Fläche, welches Baujahr.
Die amtlichen Eckwerte für Wels
Baugrundstück
332 €
je m², Durchschnitt
+88 % seit 2016
Eigentumswohnung
2.181 €
je m², Bj. 1961–1990, 66–84 m², mit Außenfläche
Bezirk Wels
Haus
3.164 €
je m² Wohnfläche, Bj. 1961–1990, 110–150 m², mittleres Grundstück
Bezirk Wels
Jahrgang 2025. Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Diese drei Zahlen stehen für drei völlig verschiedene Bezugsgrößen. Beim Grundstück ist es der Quadratmeter Grund, bei Wohnung und Haus der Quadratmeter Wohnfläche. Wer sie durcheinanderbringt, landet um den Faktor zehn daneben.
Falle 1: Welche Fläche ist gemeint?
In Österreich sind bei ein und derselben Wohnung mehrere Flächenangaben im Umlauf, und sie unterscheiden sich um bis zu zwanzig Prozent:
- Wohnfläche: die Fläche der Wohnräume. Darauf beziehen sich die amtlichen Preise der Statistik Austria und die meisten Inserate.
- Nutzfläche laut Nutzwertgutachten: die Größe, die im Wohnungseigentum für die Anteile maßgeblich ist. Sie kann Loggien anders behandeln als das Inserat und ist gelegentlich die zuverlässigere Zahl, weil sie von einem Sachverständigen vermessen wurde.
- Nutzfläche nach § 17 MRG: die mietrechtliche Größe, ohne Keller, Dachboden, Treppen und Balkone.
- Bruttogeschoßfläche: die Größe, mit der Bauträger und Behörde rechnen. Für den Verkauf einer Wohnung irrelevant, beim Grundstück dagegen die zentrale Kennzahl.
Wie zählt der Balkon?
Für die amtliche Statistik gar nicht: Die Werte sind Euro je Quadratmeter Wohnfläche, und die Außenfläche ist der Grund, warum es zwei getrennte Tabellenzeilen gibt. In der Vermarktungspraxis werden Balkone, Loggien und Terrassen häufig anteilig eingerechnet, meist mit einem Drittel bis der Hälfte. Beides ist zulässig, solange es angegeben wird. Unzulässig ist, die Fläche voll einzurechnen und den Quadratmeterpreis danebenzuschreiben.
Gerade in Wels ist das kein Detail: Der Aufschlag für eine Außenfläche ist hier so groß wie in kaum einer anderen oberösterreichischen Stadt. Wer eine Terrassenfläche voll einrechnet, verschiebt den Quadratmeterpreis massiv, und zwar in beide Richtungen.
Falle 2: Beim Haus steckt der Grund im Quadratmeterpreis
Der amtliche Hauspreis lautet auf Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Aber im Kaufpreis eines Hauses steckt das Grundstück drinnen. Deshalb weist die Statistik Austria Häuser nach Grundstücksgröße getrennt aus. Für Wels sieht das so aus:
| Bis 1960 | 1961–1990 | Ab 1991 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | |
| Kategorie A, Grundstück unter 540 | 2.930 | 2.434 | 1.682 | 3.251 | 2.701 | 1.867 | 3.844 | 3.194 | 2.207 |
| Kategorie B, Grundstück 540 - 710 m² | 3.471 | 2.884 | 1.993 | 3.808 | 3.164 | 2.187 | 4.495 | 3.734 | 2.581 |
| Kategorie C, Grundstück über 710 m² | 4.117 | 3.420 | 2.364 | 3.928 | 3.264 | 2.256 | 5.317 | 4.418 | 3.053 |
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Dieselbe Wohnfläche, dasselbe Baujahr, nur ein größeres Grundstück, und der Quadratmeterpreis der Wohnfläche steigt um 20 bis 40 Prozent. Das ist der Grund, warum ein Einfamilienhaus nicht mit Wohnfläche mal Quadratmeterpreis bewertet wird, sondern nach dem Sachwertverfahren: Grund und Boden über den Vergleichswert, das Gebäude über die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, und erst am Schluss die Marktanpassung.
Falle 3: Der Quadratmeterpreis ist ein Ergebnis, keine Eingangsgröße
Das ist der Punkt, an dem in Erstgesprächen die meiste Zeit vergeht. Der Quadratmeterpreis entsteht nachdem man den Wert ermittelt hat, indem man teilt. Er entsteht nicht dadurch, dass man eine Zahl aus dem Internet mit der Fläche multipliziert.
Warum das mehr ist als Wortklauberei, zeigt die Wohnungstabelle für Wels:
| Bis 1960 | 1961–1990 | Ab 1991 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | |
| ohne Balkon, Terrasse oder Garten | 2.346 | 2.012 | 1.940 | 2.427 | 2.081 | 2.007 | 2.549 | 2.186 | 2.108 |
| mit Balkon, Terrasse oder Garten | 3.421 | 2.934 | 2.829 | 2.544 | 2.181 | 2.104 | 4.245 | 3.641 | 3.511 |
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert liegen mehr als 100 Prozent, und zwar innerhalb derselben Stadt, im selben Jahrgang, aus derselben amtlichen Quelle. Der Unterschied kommt allein aus Baujahr, Wohnungsgröße und Außenfläche. Lage, Stockwerk, Zustand, Lift und Rücklage sind da noch gar nicht dabei.
Ein Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit 78 m², Baujahr 2005, mit Balkon, in Wels. Der passende amtliche Wert steht in der Zeile „mit Balkon, Terrasse oder Garten“, im Block „Ab 1991“, in der mittleren Größenspalte. Das ergibt einen statistischen Ausgangswert von rund 284.000 Euro.
Dieselbe Wohnung ohne Balkon: rund 170.000 Euro. Der Unterschied von über 110.000 Euro liegt allein an einem Merkmal, das in keiner Adresse steht.
Was danach kommt, ist die eigentliche Arbeit: Erdgeschoß zur Straße oder dritter Stock ins Grüne, Lift oder keiner, Fenster aus 2005 oder frisch getauscht, 50.000 Euro Rücklage oder eine beschlossene Fassadensanierung. Jeder dieser Punkte bewegt den Wert im zweistelligen Prozentbereich.
Was ein Quadratmeterpreis trotzdem taugt
Er ist ein hervorragender Plausibilitätstest. Wenn jemand für Ihre Wohnung einen Preis nennt, rechnen Sie ihn auf den Quadratmeter herunter und legen Sie ihn neben die Tabelle oben. Liegt er weit darüber oder darunter, ist das kein Beweis für einen Fehler, aber es ist die richtige Frage: Warum?
Eine gute Antwort klingt konkret („Dachgeschoß, Terrasse nach Süden, 2021 saniert, Lift bis oben“). Eine schlechte Antwort klingt nach Marktlage.
Häufige Fragen
Was kostet der Quadratmeter in Wels?
Je nach Immobilie und Merkmal: bei Baugrundstücken im Schnitt 332 Euro je Quadratmeter Grund, bei Eigentumswohnungen zwischen 1.940 und 4.245 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei Häusern zwischen 1.682 und 5.317 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Alle Werte sind der Jahrgang 2025 der Statistik Austria.
Warum ist die Spanne bei Häusern so groß?
Weil im Quadratmeterpreis der Wohnfläche das Grundstück mitsteckt. Ein Haus auf 900 m² Grund hat denselben Baukörper wie eines auf 450 m², aber einen höheren Gesamtwert, und der verteilt sich auf dieselbe Wohnfläche.
Zählen Keller und Garage zur Wohnfläche?
Nein. Sie erhöhen den Wert der Immobilie, aber nicht die Wohnfläche. Genau deshalb ist der Quadratmeterpreis allein kein guter Maßstab: Zwei Wohnungen mit identischer Wohnfläche, eine mit Garagenplatz und Kellerabteil, eine ohne, haben denselben Quadratmeterpreis und verschiedene Werte.
Wie komme ich vom Quadratmeterpreis zum Verkaufspreis?
Über die Merkmale, die die Statistik nicht kennt: Mikrolage, Stockwerk, Ausrichtung, Zustand, Ausstattung, Rücklage, Bindungen aus alten Verträgen und den Zeitpunkt. Wir sehen uns Ihre Immobilie an und rechnen das durch. Kostenlos, unverbindlich, binnen 24 Stunden werktags.