Hauspreise Wels: was die amtlichen Zahlen wirklich sagen
Die Statistik Austria weist für Häuser in Wels 27 Werte aus, von 1.682 bis 5.317 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Unterschied kommt fast zur Gänze aus dem Grundstück, und das ist auch der Grund, warum ein Einfamilienhaus nach einem anderen Verfahren bewertet wird als eine Eigentumswohnung.
Beim Haus geht die übliche Rechnung nicht auf. Bei einer Wohnung kann man Quadratmeterpreis mal Fläche rechnen und liegt in der richtigen Größenordnung. Beim Haus stecken in dieser einen Zahl zwei völlig verschiedene Dinge: das Gebäude und der Grund darunter. Die amtliche Statistik trägt dem Rechnung, indem sie Häuser nach der Grundstücksgröße in drei Kategorien teilt.
Die amtliche Tabelle für Wels
| Bis 1960 | 1961–1990 | Ab 1991 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | |
| Kategorie A, Grundstück unter 540 | 2.930 | 2.434 | 1.682 | 3.251 | 2.701 | 1.867 | 3.844 | 3.194 | 2.207 |
| Kategorie B, Grundstück 540 - 710 m² | 3.471 | 2.884 | 1.993 | 3.808 | 3.164 | 2.187 | 4.495 | 3.734 | 2.581 |
| Kategorie C, Grundstück über 710 m² | 4.117 | 3.420 | 2.364 | 3.928 | 3.264 | 2.256 | 5.317 | 4.418 | 3.053 |
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Alle Werte sind Euro je Quadratmeter Wohnfläche, nicht je Quadratmeter Grundstück. Der Grundwert steckt also im Quadratmeterpreis der Wohnfläche drinnen. Deshalb steigen die Werte von Kategorie A nach C so deutlich, obwohl das Gebäude dasselbe sein kann.
Beachten Sie die Größengrenzen: In Wels beginnt Kategorie C schon bei 710 Quadratmetern Grundstück, in Wels-Land erst bei 910 und in Grieskirchen bei über 1.000. Die Kategorien sind also nicht bezirksübergreifend vergleichbar. Ein „großes Grundstück“ heißt in der Stadt etwas anderes als am Land.
Was man an der Tabelle ablesen kann
Das Grundstück macht den Unterschied, nicht das Haus
Zwischen Kategorie A und Kategorie C liegen bei gleichem Baujahr und gleicher Wohnfläche rund 20 bis 40 Prozent. Ein Haus mit 130 m² Wohnfläche auf einem 480-m²-Grundstück und dasselbe Haus auf 850 m² sind statistisch zwei verschiedene Objekte.
Der Abstand zwischen den Kategorien ist in Wels übrigens deutlich kleiner als in Linz, wo zwischen A und C bis zu 90 Prozent liegen. Das ist die logische Folge der Grundstückspreise: Wo der Quadratmeter Grund 332 Euro kostet statt 537, macht ein zusätzlicher Ar auch weniger aus.
Mehr Wohnfläche heißt weniger je Quadratmeter
In jeder Zeile fällt der Quadratmeterpreis von der kleinsten zur größten Flächenklasse, meist um gut 40 Prozent. Das ist kein Rechenfehler, sondern der Grundwert, der sich auf mehr Wohnfläche verteilt, und der Umstand, dass sehr große Häuser einen kleineren Käuferkreis haben. Für die Praxis heißt das: Ein Zubau bringt fast nie den Quadratmeterpreis des Bestands.
Der Neubestand liegt durchwegs vorne
Anders als in Linz, wo die Neubauzeile bei kleinen Grundstücken abfällt, liegen in Wels die Häuser ab 1991 in allen drei Kategorien an der Spitze. Nach unserer Marktbeobachtung hängt das damit zusammen, dass in Wels auch beim jüngeren Bestand noch freistehend gebaut wurde. Die stark verdichtete Reihenhauszeile auf Kleinstparzellen, die den Linzer Wert drückt, ist hier weniger prägend.
Warum ein Haus anders bewertet wird als eine Wohnung
Für eine Eigentumswohnung ist das Vergleichswertverfahren das richtige: Es gibt genug ähnliche Wohnungen, die tatsächlich verkauft wurden.
Beim Einfamilienhaus arbeitet man mit dem Sachwertverfahren. Der Grund und Boden wird über den Vergleichswert angesetzt. Dafür gibt es die Grundstückspreise, das Gebäude über die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Erst am Ende wird das Ergebnis an den Markt angepasst. Der Grund für dieses Verfahren ist banal: Zwei Einfamilienhäuser sind selten so ähnlich, dass man sie direkt vergleichen kann. Grundriss, Ausbaustufe, Keller, Garage, Zubauten und der Zustand der Haustechnik unterscheiden sich immer.
Bei vermieteten Objekten und Zinshäusern kommt zusätzlich das Ertragswertverfahren ins Spiel, weil dort der erzielbare Mietertrag den Wert bestimmt und nicht die Wiederbeschaffung.
Der Energieausweis beim Hausverkauf
Ein Energieausweis ist für Gebäude vorgeschrieben, die verkauft oder vermietet werden. Für ein unbebautes Grundstück braucht es keinen, und für ein Abbruchobjekt ebenso wenig.
Bezahlt wird er immer vom Eigentümer, auch wenn der Makler die Erstellung organisiert. Zum Preis lässt sich schwer etwas Allgemeines sagen, die Angebote reichen von reinen Online-Anbietern bis zum Ziviltechniker. Das Kriterium, auf das es ankommt, ist ein anderes: Der Ersteller muss tatsächlich vor Ort gewesen sein. Ein Ausweis, der ohne Besichtigung aus übermittelten Plänen entsteht, ist im Streitfall angreifbar, und beim Hausverkauf ist der Energieausweis Vertragsbestandteil, kein Formular.
Praktisch wichtiger als der Kennwert ist ohnehin der tatsächliche Verbrauch. Die Heizkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre gehören in jede Unterlagenmappe. Käufer glauben einer Abrechnung mehr als einer Farbskala, und bei einem gut gewarteten Altbestand ist der reale Verbrauch oft besser als der rechnerische Kennwert.
Wie sich Häuser und Wohnungen in zehn Jahren entwickelt haben
Mehr dazu im Beitrag Immobilienpreise Wels: die Entwicklung.
Häufige Fragen
Zu welcher Kategorie gehört mein Grundstück?
Die Grenzen sind je Bezirk verschieden und stehen in der Tabellenüberschrift. Für die Stadt Wels gilt die Einteilung nach der Grundstücksfläche laut Grundbuch, nicht nach der bebauten Fläche.
Rechne ich Wohnfläche mal Quadratmeterpreis und habe den Hauswert?
Als grobe Einordnung ja, als Verkaufspreis nein. Der amtliche Wert kennt Ihr Grundstück nur über die Größenkategorie, nicht über Lage, Zuschnitt und Widmung, und Ihr Gebäude nur über Baujahr und Fläche, nicht über Zustand, Keller, Heizung, Garage oder Zubauten.
Brauche ich für eine Verlassenschaft oder Scheidung ein Gerichtsgutachten?
Vorgeschrieben ist das nirgends, auch nicht bei Verlassenschaft, Scheidung oder im Gerichtsverfahren. Klug ist es dort trotzdem oft, weil ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen praktisch nicht angreifbar ist, wenn die Beteiligten unterschiedlicher Meinung sind. Für die Frage „was bringt das Haus am Markt“ ist eine Bewertung durch einen Immobilientreuhänder der schnellere und meist realitätsnähere Weg.
Was ist mit Zubauten, die nicht im Plan stehen?
Die gehören vor dem Verkauf geklärt, nicht danach. Ein nicht bewilligter Zubau ist verkäuflich, wenn er auffällt, eingepreist wird und der Käufer schriftlich bestätigt, dass er ihn kennt. Der teure Fehler ist nicht der Mangel, sondern der Mangel, der erst beim Notar auftaucht.
Wie aktuell sind die Zahlen?
Jahrgang 2025, veröffentlicht am 28. Mai 2026 von der Statistik Austria. In den Wert fließen die Kaufverträge von 2021 bis 2025 ein, hochgerechnet auf das Preisniveau 2025.