Miete

Mietzins-Rechner für Wels: welche Grenze für Ihre Wohnung gilt

Die meisten Vermieter rechnen mit dem Richtwert, obwohl er für ihre Wohnung gar nicht gilt. In Wels kommt dazu, dass ein großer Teil des Bestandes von Genossenschaften stammt und damit ganz anderen Regeln folgt. Der Rechner fragt die entscheidenden Punkte ab und nennt die Bestimmung, die auf Ihre Wohnung anzuwenden ist.

Stand: 23. Oktober 2026 · Lesezeit rund 9 Minuten · Alle Zahlen amtlich und mit Quelle

Beim Mietzins gibt es nicht eine Obergrenze, sondern mehrere Regeln nebeneinander. Welche greift, hängt an Umständen, die mit der Wohnung selbst wenig zu tun haben: wann die Baubewilligung erteilt wurde, wie viele Wohnungen im Haus sind, ob die Wohnung im Wohnungseigentum steht und ob eine gemeinnützige Bauvereinigung gebaut hat. Für einen großen Teil des Welser Bestandes ist der Mietzins frei vereinbar, und der Richtwert von 7,30 Euro, der in jeder Suchmaschine zuerst auftaucht, hat damit nichts zu tun.

Der Rechner geht die Punkte in der Reihenfolge des Gesetzes durch.

Zuerst die Frage, die in Wels am häufigsten entscheidet

Hat eine gemeinnützige Bauvereinigung das Gebäude im eigenen Namen errichtet, verweist § 1 Abs. 3 MRG auf § 20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Dann gilt das Entgelt nach dem WGG, also das Kostendeckungsprinzip. Der Richtwert spielt dort keine Rolle, und auch die Zuschläge des § 16 MRG gelten nicht.

Wer eine Genossenschaftswohnung weitergibt oder eine solche Wohnung nach nachträglichem Eigentumserwerb vermietet, rechnet also nach einem anderen Gesetz. Das ist kein Nebenfall: In der amtlichen Erhebung liegen die Genossenschaftswohnungen bei 8,76 Euro je Quadratmeter inklusive Betriebskosten, die übrigen Hauptmieten bei 10,31 Euro.

Die weiteren Regeln

Das Mietrechtsgesetz gilt gar nicht. In einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ist das MRG nach § 1 Abs. 2 Z 5 nicht anzuwenden. Wer ein Einfamilienhaus in Wels oder im Bezirk Wels-Land vermietet, ist an keine Mietzinsgrenze gebunden. Nachträglich ausgebaute Dachbodenräume zählen bei dieser Zählung nicht mit.

Nur die Teilanwendung. Wurde das Gebäude ohne öffentliche Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung errichtet, gelten nach § 1 Abs. 4 Z 1 MRG nur einzelne Bestimmungen. Die Mietzinsgrenzen des § 16 sind nicht dabei. Dasselbe gilt nach Z 3 für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit einer Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945.

Der angemessene Betrag. Im Vollanwendungsbereich ist der Mietzins nach § 16 Abs. 1 Z 2 MRG in angemessener Höhe zulässig, wenn das Gebäude auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde. Angemessen heißt: abgeleitet aus Vergleichsmieten gleichartiger Objekte nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand.

Der Richtwert. Bleibt es beim Altbau mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 und Vollanwendung, führt der Weg über § 16 Abs. 2 MRG.

Kategorie D. Dafür nennt § 16 Abs. 5 MRG einen festen Betrag je Quadratmeter, abhängig davon, ob die Wohnung in brauchbarem Zustand ist.

Der Richtwert ist der Ausgangswert, nicht die Obergrenze

Der Richtwert gilt für die mietrechtliche Normwohnung. § 2 Abs. 1 RichtWG beschreibt sie genau: 30 bis 130 Quadratmeter, brauchbarer Zustand, Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett und eine dem zeitgemäßen Standard entsprechende Badegelegenheit, Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung, Gebäude in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand, Liegenschaft in durchschnittlicher Lage.

Fast jede Wohnung weicht davon ab, und genau diese Abweichungen sind nach § 16 Abs. 2 MRG zuschlags- oder abstrichsfähig.

Quelle: Statistik Austria, Verlautbarung gemäß § 5 Abs. 2 Richtwertgesetz, gültig ab 1.4.2026.

Was einen Zuschlag rechtfertigt

§ 16 Abs. 2 Z 1 bis 4 MRG zählt die Umstände auf. Für die Anlagen der Z 2 verweist das Gesetz auf § 3 Abs. 4 RichtWG, und der benennt sie namentlich: Einstell- und Abstellplätze, Aufzugsanlagen, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen und Gemeinschaftsanlagen, darunter Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze, Hobbyräume, Schutzräume, modern ausgestattete Waschküchen, Gemeinschaftsantennen und Saunen.

Nach Z 1 kommen die Zweckbestimmung, die Stockwerkslage, die Lage innerhalb des Stockwerks, Balkone, Terrassen, Keller- und Dachbodenräume, Hausgärten, Abstellplätze, die sonstige Ausstattung und der Grundriss dazu. Eine bessere Ausstattung zählt nur, wenn sie nicht allein auf Kosten des Mieters vorgenommen wurde. Nach Z 4 zählt der Erhaltungszustand des Hauses.

Eine Prozentzahl nennt das Gesetz für keinen dieser Punkte. Die Höhe ergibt sich nach § 16 Abs. 2 aus der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens, beim Lagezuschlag über die Formel des Abs. 3. Deshalb steht in diesem Rechner keine. Wir ermitteln die Ansätze für Ihre Wohnung und halten sie so fest, dass sie einer Überprüfung standhalten.

Beim Lagezuschlag entscheidet ein Schreiben

Der Lagezuschlag ist der größte Posten und der, der am häufigsten verloren geht. § 16 Abs. 4 MRG lässt ihn nur zu, wenn die Lage besser ist als die durchschnittliche und die dafür maßgebenden Umstände dem Mieter spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags schriftlich bekanntgegeben wurden. Fehlt dieses Schreiben, fällt der Zuschlag zur Gänze weg, auch wenn die Lage objektiv besser ist.

Dazu ein Riegel, der die Welser Innenstadt betrifft: Nach § 2 Abs. 3 RichtWG ist eine Wohnumgebung, in der überwiegend Gebäude aus der Zeit von 1870 bis 1917 stehen, die bei ihrer Errichtung überwiegend kleine Wohnungen der Kategorie D hatten, höchstens als durchschnittlich einzustufen. Dort ist kein Lagezuschlag zu holen.

Die Kategoriebeträge

Bei Wohnungen der Kategorien B und C ist nach § 16 Abs. 2 Z 5 MRG ein Abstrich vom Richtwert vorzunehmen. Die Kategoriebeträge selbst haben einen anderen Zweck: Sie tragen die Mietzinsanhebung nach § 45 MRG und den Erhaltungsbeitrag.

Quelle: Statistik Austria, Verlautbarung gemäß § 16 Abs. 6 MRG, gültig ab 1.4.2026.

Bestehende Mieten erhöhen

Eine Wertsicherungsklausel wirkt nicht von selbst. Sie setzt eine Vereinbarung voraus, und seit 2026 greift darüber der gesetzliche Deckel des Mieten-Wertsicherungsgesetzes: 2026 höchstens ein Prozent, 2027 höchstens zwei Prozent. Ab 1. April 2028 zählt der über drei Prozent liegende Teil der Jahresinflation nur zur Hälfte.

Zwei Fristen gehören dazu. Nach § 1 Abs. 4 MieWeG wird eine Erhöhung ausschließlich zum 1. April wirksam, nicht zum nächsten Monatsersten. Und § 16 Abs. 9 MRG verlangt die Ankündigung spätestens 14 Tage davor. Wer zu spät dran ist, verliert nicht zwei Wochen, sondern das ganze Jahr.

Was in Wels tatsächlich gezahlt wird

Für den angemessenen Betrag und für jede freie Vereinbarung ist das Marktniveau der Maßstab. Die einzige amtliche Erhebung dazu ist die Mikrozensus-Wohnungserhebung der Statistik Austria.

Statistik Austria, Mikrozensus-Wohnungserhebung, Tabellenband „Wohnen 2025“ (erstellt 10.06.2026). Bearbeitet: einzelne Zeilen herausgezogen.

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Häufige Fragen

Wie viel Miete darf ich für meine Wohnung verlangen?

Das hängt davon ab, welche Bestimmung anzuwenden ist. In einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen und bei Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 ohne öffentliche Mittel ist der Mietzins frei vereinbar. Bei einer Genossenschaftswohnung gilt das WGG. Im Altbau unter Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes führt der Weg über den Richtwert von 7,30 Euro je Quadratmeter mit Zuschlägen und Abstrichen. Der Rechner oben ordnet Ihre Wohnung zu und nennt die Bestimmung.

Gilt der Richtwert für jede Altbauwohnung?

Nein. Der Richtwert greift nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also im Wesentlichen bei Gebäuden mit einer Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945, und auch dort nicht bei Wohnungen der Kategorie D. Steht die Wohnung im Wohnungseigentum und ist das Gebäude nach dem 8. Mai 1945 bewilligt, gilt nach § 1 Abs. 4 Z 3 MRG nur die Teilanwendung, und der Mietzins ist frei.

Wie hoch ist der Richtwert in Oberösterreich 2026?

7,30 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, gültig ab 1. April 2026. Davor waren es 7,23 Euro. Die Anhebung betrug genau ein Prozent, weil § 5 Abs. 2 RichtWG für diesen Stichtag einen Deckel von einem Prozent vorsieht. Die Werte verlautbart seit 2026 die Statistik Austria.

Wie viel darf ich die Miete 2026 erhöhen?

Bei gesetzlich beschränktem Mietzins höchstens um ein Prozent, 2027 höchstens um zwei Prozent. Voraussetzung ist eine wirksam vereinbarte Wertsicherung und dass die vereinbarte Schwelle überschritten ist. Wirksam wird die Erhöhung nur zum

1. April, angekündigt gehört sie spätestens 14 Tage davor.

Welche Miete gilt für eine Genossenschaftswohnung?

Das Entgelt nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, § 1 Abs. 3 MRG verweist dafür auf § 20 WGG. Es folgt dem Kostendeckungsprinzip und nicht dem Richtwert. Auch nach einem nachträglichen Eigentumserwerb bleibt für die Vermietung maßgeblich, wer das Gebäude errichtet hat.

Wir verkaufen eine vermietete Wohnung in Wels. Was ist sie wert?

Das hängt am Mietvertrag mindestens so stark wie an der Wohnung: Höhe des Hauptmietzinses, Befristung, Wertsicherung und die anzuwendende Bestimmung bestimmen den Ertrag. Schicken Sie uns Vertrag und Wohnungsdaten, wir sehen es uns an und melden uns binnen 24 Stunden werktags.