Miete

Mietspiegel Wels: das gibt es nicht, und das gilt stattdessen

In Österreich existiert kein amtlicher Mietspiegel. Wer nach „Mietspiegel Wels“ sucht, findet Portalauswertungen. Es gibt aber drei amtliche Zahlen, die tatsächlich etwas bedeuten, und für Wels kommt ein vierter Punkt dazu, der hier wichtiger ist als anderswo: das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Stand: 15. August 2026 · Lesezeit rund 10 Minuten · Alle Zahlen amtlich und mit Quelle

Der Mietspiegel ist eine deutsche Einrichtung. § 558c des deutschen BGB verpflichtet Gemeinden, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erheben und zu veröffentlichen. In Österreich gibt es dazu kein Gegenstück, weder für Wels noch für irgendeine andere Stadt. Was in Suchergebnissen als „Mietspiegel Wels“ auftaucht, sind Auswertungen von Inseraten. Die haben ihren Wert, sind aber Angebotspreise, keine tatsächlich bezahlten Mieten, und sie haben keinerlei rechtliche Bedeutung.

Drei Zahlen haben eine Bedeutung.

1. Der Richtwert: 7,30 Euro in Oberösterreich

Der Richtwert nach dem Richtwertgesetz ist der gesetzliche Ausgangswert für die Mietzinsbildung in Altbauwohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Er gilt je Bundesland und wird von der Statistik Austria verlautbart.

Quelle: Statistik Austria, Verlautbarung gemäß § 5 Abs. 2 Richtwertgesetz, gültig ab 1.4.2026.

Wichtig: Der Richtwert ist nicht die zulässige Miete, sondern der Ausgangswert für eine Wohnung mittlerer Ausstattung in mittlerer Lage. Darauf kommen Zuschläge und Abschläge: für Lage, Stockwerk, Ausstattung, Zustand, Balkon, Lift oder einen fehlenden Aufzug.

Ebenso wichtig ist, wo er überhaupt gilt: nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also im Kern bei Gebäuden mit einer Baubewilligung vor dem

1. Juli 1953. Und auch dort nicht überall. Ist die Baubewilligung nach dem
2. Mai 1945 erteilt worden oder hat die Wohnung mehr als 130 Quadratmeter, tritt an die Stelle des Richtwerts der „angemessene“ Mietzins nach § 16 Abs. 1 MRG. Für einen freifinanzierten Neubau gilt der Richtwert überhaupt nicht.

Die Wertsicherung ist seit 2026 gedeckelt

Nach zwei Jahren ohne Anpassung wurden die Richtwerte mit 1. April 2026 wieder valorisiert, und zwar um höchstens ein Prozent. Für den 1. April 2027 sind höchstens zwei Prozent vorgesehen. Ab 2028 gilt eine Dämpfung: Steigt der Verbraucherpreisindex im Vorjahr um mehr als drei Prozent, wird der darüber liegende Teil nur zur Hälfte weitergegeben. Das steht so in § 5 Abs. 2 Richtwertgesetz in der Fassung des Mieten-Wertsicherungsgesetzes.

2. Die Kategoriebeträge: für die alten Verträge

Für Mietverhältnisse, die vor dem 1. März 1994 begründet wurden, gilt nicht der Richtwert, sondern das Kategoriesystem nach § 15a MRG. Die Kategorie hängt an der Ausstattung der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Quelle: Statistik Austria, Verlautbarung gemäß § 16 Abs. 6 MRG, gültig ab 1.4.2026.

Diese Beträge sind der Grund, warum in Welser Zinshäusern Mieten von unter drei Euro je Quadratmeter neben Mieten von zwölf Euro stehen können, im selben Haus, im selben Stiegenhaus. Für einen Verkauf ist das der wichtigste einzelne Punkt: Ein Zinshaus mit vielen Altverträgen hat einen anderen Ertragswert als eines mit frisch vermieteten Wohnungen, unabhängig vom Zustand des Gebäudes.

3. Die amtliche Mietstatistik

Die Statistik Austria erhebt im Rahmen des Mikrozensus die tatsächlichen Wohnkosten. Das ist keine Inseratsauswertung, sondern eine Befragung von Haushalten. Gefragt wird, was wirklich überwiesen wird.

Statistik Austria, Mikrozensus-Wohnungserhebung, Tabellenband „Wohnen 2025“ (erstellt 10.06.2026). Bearbeitet: einzelne Zeilen herausgezogen.

Zur Einordnung, weil es sonst leicht falsch gelesen wird: Der Wert von 9,17 Euro je Quadratmeter inklusive Betriebskosten ist ein guter Richtwert für Wels, aber kein reiner Welser Wert. Er umfasst auch andere oberösterreichische Städte vergleichbarer Größe.

Zum Vergleich das ganze Bundesland, aufgeschlüsselt nach Rechtsverhältnis, Vertragsart und Baujahr:

Statistik Austria, Mikrozensus-Wohnungserhebung, Tabellenband „Wohnen 2025“ (erstellt 10.06.2026). Bearbeitet: einzelne Zeilen herausgezogen.

Vier Dinge, die in dieser Tabelle stehen und selten irgendwo sonst

Die Betriebskosten sind mehr als ein Viertel der Miete. In Oberösterreich machen sie 27,7 Prozent der Gesamtmiete aus. Wer eine Nettomiete mit einer Bruttomiete vergleicht, vergleicht zwei Zahlen, die um ein Drittel auseinander liegen. Bei Inseraten steht meist die Nettomiete, in der Haushaltsrechnung zählt die Bruttomiete.

Befristete Verträge sind deutlich teurer. 10,74 gegen 8,92 Euro je Quadratmeter mit Betriebskosten, also rund 20 Prozent Unterschied. Das ist bemerkenswert, weil das Gesetz für befristete Verträge im MRG-Vollanwendungs\ bereich einen Abschlag von 25 Prozent vorsieht. Der Grund für die Diskrepanz ist die Zusammensetzung: Befristet wird überwiegend im Neubau und im nicht vollanwendbaren Bereich vermietet, unbefristet dominieren Genossenschaft und Altbestand.

Gemeinnützige Wohnungen sind der Preisanker. Genossenschafts- und Gemeindewohnungen liegen deutlich unter der privaten Hauptmiete. In Wels ist dieser Sektor besonders groß. Das drückt den Durchschnitt spürbar und erklärt, warum eine frei vermietete Neubauwohnung sich vom Durchschnittswert deutlich nach oben absetzen kann.

Das Baujahr wirkt stark, aber nicht der Reihe nach. Am teuersten sind Wohnungen ab 2011, dahinter die aus 2001 bis 2010. Auf Platz drei steht dann aber nicht der jüngere Bestand, sondern der Altbau vor 1919, teurer als alles, was zwischen 1919 und 2000 gebaut wurde.

Die Entwicklung: plus 40 Prozent in zehn Jahren

Oberösterreich, mit BetriebskostenOberösterreich, ohne BetriebskostenÖsterreich, mit Betriebskosten

Zwischen 2015 und 2025 sind die Bruttomieten in Oberösterreich von 6,70 auf 9,35 Euro je Quadratmeter gestiegen. Der stärkste Sprung liegt in den Jahren 2022 bis 2024 und ist im Wesentlichen die Wertsicherung: Praktisch jeder Mietvertrag in Österreich enthält eine Indexklausel, und der Verbraucherpreisindex ist in diesen Jahren zweistellig gestiegen. Genau deshalb wurden die gesetzlichen Anpassungen danach gedeckelt.

Der Welser Sonderfall: das WGG

In Wels ist ein Punkt wichtiger als in den meisten anderen Städten: Ein großer Teil des Wohnungsbestands stammt aus dem gemeinnützigen Wohnbau. Bei Wohnungen, die einmal einer Bauvereinigung gehört haben, entscheidet der Weg ins Eigentum darüber, was heute verlangt werden darf:

• Anlegerkauf direkt von der Bauvereinigung: dauerhaft an das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gebunden. Einmal WGG, immer WGG.
• Kauf durch den bisherigen Mieter ab 1. August 2019 mit Wohnbauförderung: 15 Jahre lang an den Richtwert gebunden, und zwar ohne Zu- und Abschläge. Danach frei.
• Kauf ohne Förderung oder vor dem 1. August 2019: grundsätzlich frei.

Der Satz „Neubau heißt freier Mietzins“ stimmt also nur für frei finanzierte Gebäude. Vor jeder Neuvermietung und vor jedem Verkauf einer ehemaligen Genossenschaftswohnung gehört der alte Kaufvertrag gelesen.

Dazu kommt die Nachzahlungsverpflichtung: Wer seine Wohnung günstig von der Bauvereinigung gekauft hat und innerhalb der Frist mit Gewinn weiterverkauft, muss diesen ganz oder teilweise abführen. In der Praxis sind das fünfstellige Beträge, und manchmal lautet die richtige Empfehlung schlicht „noch zwei Jahre warten“.

Befristung: drei Jahre, für Unternehmer fünf

Ein befristeter Mietvertrag über eine Wohnung muss mindestens drei Jahre laufen. Für unternehmerische Vermieter im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gilt bei Verträgen ab dem 1. Jänner 2026 eine Mindestdauer von fünf Jahren. Wer als Privatperson eine Wohnung vermietet, bleibt bei drei Jahren.

Was das für einen Verkauf bedeutet

Eine vermietete Wohnung wird nicht wie eine leere bewertet. Bei einer Anlegerwohnung zählt der erzielbare Ertrag, und der hängt an Vertragsart, Restlaufzeit und daran, ob der Mietzins frei vereinbart werden konnte oder gesetzlich gedeckelt ist. Ein unbefristeter Altvertrag mit Kategoriebetrag kann den Verkehrswert einer Wohnung halbieren. Das ist kein Mangel, aber es gehört in die Bewertung und ins Verkaufsgespräch.

Häufige Fragen

Gibt es einen offiziellen Mietspiegel für Wels?

Nein. Österreich kennt kein Gegenstück zum deutschen Mietspiegel. Amtlich sind der Richtwert nach dem Richtwertgesetz, die Kategoriebeträge nach dem Mietrechtsgesetz und die Erhebung der Statistik Austria. Alles, was sonst als Mietspiegel bezeichnet wird, ist eine Auswertung von Inseraten.

Wie hoch ist die durchschnittliche Miete in Wels?

Amtlich erhoben sind für die Welser Größenordnung 2025 im Schnitt 9,17 Euro je Quadratmeter inklusive Betriebskosten, das entspricht 6,60 Euro netto plus Betriebskosten. Das ist ein guter Richtwert für Wels, aber kein reiner Welser Wert. Für ganz Oberösterreich sind es 9,35 Euro brutto.

Ist der Richtwert die zulässige Miete?

Nein, er ist der Ausgangswert für eine mittlere Wohnung in mittlerer Lage. Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Stockwerk und Zustand kommen dazu beziehungsweise gehen ab. Er gilt außerdem nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Darf ich die Miete jährlich erhöhen?

Nur, wenn der Vertrag eine wirksame Wertsicherungsklausel enthält, und nur im vereinbarten Ausmaß. Für die gesetzlichen Beträge, also Richtwert und Kategoriebeträge, gelten seit 2026 die Deckelungen: höchstens ein Prozent 2026, höchstens zwei Prozent 2027, danach eine Halbierung des über drei Prozent liegenden Teils.

Meine Wohnung ist eine ehemalige Genossenschaftswohnung. Darf ich frei vermieten?

Das hängt davon ab, wie Sie sie erworben haben. Ein Anlegerkauf direkt von der Bauvereinigung bleibt dauerhaft gebunden, ein geförderter Mieterkauf ab August 2019 ist 15 Jahre an den Richtwert gebunden, ein Kauf ohne Förderung oder vor diesem Stichtag ist grundsätzlich frei. Der Kaufvertrag gibt die Antwort. Bringen Sie ihn mit.

Ich verkaufe eine vermietete Wohnung. Was ist sie wert?

Das hängt am Mietvertrag mindestens so stark wie an der Wohnung. Schicken Sie uns Vertrag und Wohnungsdaten, wir sehen es uns an und melden uns binnen 24 Stunden werktags. Kostenlos und unverbindlich.